به گزارش اخبار ساختمان، با قرار گرفتن در آستانه فصل نقل و انتقالات مسکن، نگرانی مستأجران از نرخ های اجاره بها و ناتوانی شان در پرداخت مبالغ خواسته شده از سوی مالکان افزایش یافته است. این روزها، مستاجران به ویژه در کلانشهرها برای اجاره یک ملک مسکونی یا تمدید مدت قرارداد اجاره ملک، با اعداد و ارقامی از سوی مالکان مواجه می شوند که نگرانی آنها را از تمدید قرارداد یا اجاره ملک دوچندان می کند.

به گفته برخی فعالان بازار مسکن، نرخ اجاره بها در کشور بویژه در کلانشهرهایی مانند تهران باعث شده مستاجران با کوچ اجباری و رفتن به حاشیه شهرها و شهرهای جدید، اندکی از فشار سنگین پرداخت اجاره بها بکاهند.

گزارش های میدانی و پرس و جو از مشاوران املاک نشان می دهد در مدت اخیر نرخ هایی که برای اجاره بها ارائه شده با توان مالی مستاجران مغایرت دارد تا جایی که حتی در مناطقی هم که تا سال گذشته به عنوان محله های ارزان قیمت شناخته می شد، ‌نرخ‌ اجاره بها، امکان اجاره یک واحد مسکونی ۵۰ متری را از مستأجران سلب کرده است.

نرخ‌ اجاره بها که عموما هم از سوی مالکان ارائه می شود، نگرانی مستاجران را تشدید کرده و وضعیت سکونت آنها را در حالت بلاتکلیفی قرار داده است.

گفتگو با تعدادی از مشاوران املاک حکایت از آن دارد که با وجود تعیین نرخ اجاره بهای یک ملک از سوی آنها، مالکان همچنان اصرار بر افزایش بی منطق نرخ اجاره بها دارند. به گفته مشاوران املاک، فشارهای اقتصادی موجب شده برخی مالکان با افزایش نرخ اجاره بهای ملک خود، فشار مضاعفی را بر مستاجران وارد کنند.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما به تازگی هرگونه افزایش اجاره بها از سوی مشاوران املاک را تکذیب کرده و از وجود آرامش در بازار اجاره مسکن و نیز اجرای مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا درباره ممنوعیت افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد در تهران خبر داده است.

این در حالی است که سعید لطفی، عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران موضوع افزایش اجاره بها در تهران را تأیید کرده و گفته است به عینه می توانیم افزایش اجاره بها را مشاهده کنیم اما درصد آن مشخص نیست و در مناطق مختلف، میزان افزایش اجاره بها متفاوت است.

نرخ رهن و اجاره ملک چگونه تعیین می شود؟

بر اساس عرف بازار مسکن در کشور، رهن یک واحد مسکونی با توجه به مدت زمانی که از سال ساخت خانه می گذرد، بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می شود. به این صورت که اگر خانه‌ نوساز باشد، یک چهارم و هر چه عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک‌ششم نزدیک می شود.

برای مثال اگر یک واحد مسکونی ۶۰ متری نوساز در محله ای قرار داشته باشد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن معادل ۱۵ ‌میلیون تومان باشد، ‌در نتیجه رهن کامل این ملک ۲۲۵ میلیون تومان تعیین می شود (۴/۱۵×۶۰). اما اگر سن همین بنا بیش از ۱۰ سال باشد، مستاجر باید ۱۵۰ میلیون تومان برای رهن کامل خانه بپردازد (۶/۱۵×۶۰).

در بسیاری موارد بر اساس توافق مالک و مستاجر، قرارداد اجاره ملک بر اساس فرمول رهن و اجاره منعقد می شود. در این صورت برای محاسبه میزان رهن و اجاره قابل پرداخت مطابق عرف بازار عمل می شود، به این صورت که هر یک ‌میلیون تومان رهن، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود یا به ‌عبارت دیگر، به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان از مبلغ رهن باید سه میلیون تومان اجاره پرداخت شود.

برای مثال اگر فردی بخواهد یک واحد مسکونی ۶۰ متری را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن پرداخت نکند)، باید ماهانه معادل ۶ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بابت اجاره ملک بپردازد (۳۰۰۰۰×۲۲۵). حال اگر مستاجر قصد داشته باشد از مبلغ اجاره کاسته و مقداری پول به ‌عنوان رهن به مالک بپردازد، باید مقدار مابه‌التفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند.

برای مثال اگر قرار باشد مستاجر ۱۰۰ میلیون تومان بابت رهن یک واحد مسکونی ۶۰ متری بپردازد، مابه‌التفاوت ۱۰۰ میلیون با ۲۲۵ میلیون تومان (رهن کامل خانه)، ۱۲۵ میلیون تومان برآورد می شود. در نتیجه باید این مبلغ با همان فرمول – به ‌ازای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان- به اجاره تبدیل شود. در این صورت ملک مذکور با ۱۰۰ میلیون رهن و سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان اجاره ماهانه در اختیار مستاجر قرار داده می شود.

اجاره بها در مناطق مختلف تهران

با توجه به فرمول عنوان شده که بر اساس آن میزان رهن و اجاره یک واحد مسکونی محاسبه می شود، قاعدتا باید میزان اجاره بها هر ساله یک رشد منطقی و معقولی داشته باشد. این در حالی است که مستاجران از نرخ های اجاره بها در سال جدید گلایه دارند.

برای مثال در مدت اخیر در منطقه۱۰ تهران که همواره به عنوان یکی از مناطق با قیمت مناسب و مطلوب خانوارهای دهک های میانی شناخته می شد، تغییرات قیمتی اجاره مسکن کمی عجیب و غریب است؛ برای مثال یک  واحد ۶۰ متری در محله هاشمی، خیابان استاد معین با ودیعه ۸۰ و اجاره ماهانه پنج میلیون تومانی در یکی از دفاتر مشاوره املاک فایل شده است.

همچنین در نازی‌آباد (منطقه ۱۸) یک واحد مسکونی ۵۵ متری در طبقه سوم و با عمر سه سال ساخت با آسانسور و پارکینگ ۲۵۰ میلیون تومان رهن کامل برای اجاره قرار داده شده است.

در خیابان خوش واقع در منطقه ۱۰ نیز یک واحد ۷۵ متری ۳۰ سال ساخت با ودیعه ۴۰ و اجاره ماهانه هشت میلیون تومانی در یکی از دفاتر مشاوره املاک فایل شده است.

نکته عجیب تر اینکه یک واحد ۵۰ متری در محله رودکی جنوبی که ۲۰ سال از ساخت آن می گذرد و در طبقه زیر همکف واقع شده، با ودیعه ۷۰ میلیون و اجاره ماهانه ۲.۵ میلیون تومان در دفتر مشاوره املاک ثبت شده است. در منطقه ۲۰ تهران نیز یک واحد ۵۰ متری در محله دیلمان با ۳۵ میلیون تومان ودیعه و ۴.۵ میلیون تومان اجاره بها در یکی از دفاتر مشاوران املاک قرار داده شده است.

آمار چه می گوید؟

نگاهی به آمارهای مرکز آمار ایران نشان می دهد در بهار سال ۹۶ میانگین اجاره بهای یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران، ماهانه ۲۳ هزار و ۵۵۵ تومان به ‌ازای یک مترمربع بوده است. در این صورت بر اساس فرمول تعیین نرخ اجاره و رهن، رهن کامل‌ این واحد ۶۰ متری ۴۷ میلیون تومان برآورد می شده است.

در بهار سال ۹۷ متوسط مبلغ اجاره ماهانه یک واحد مسکونی با ۲۶ درصد رشد به ۲۹ هزار و ۸۳۶ تومان به ‌ازای هر مترمربع رسید. این یعنی مبلغ رهن کامل این واحد مسکونی ۶۰ متری در بهار ۹۷ به ۵۹ میلیون تومان افزایش یافت.

بر همین اساس در بهار سال ۹۸ مبلغ اجاره ماهانه یک واحد مسکونی با رشد ۳۴ درصدی به ۴۰ هزار و ۲۶۷ تومان به ازای هر مترمربع افزایش یافت، لذا رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری در بهار سال ۹۸ معادل ۸۰ میلیون تومان بوده است. در بهار سال ۹۹ نیز مبلغ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران با افزایش ۳۸ درصدی به رقم ۵۵ هزار و ۷۳۰ تومان رسید؛ در نتیجه رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران، نیازمند ۱۱۱ میلیون تومان پول بوده است.

آمارهای مربوط به نرخ اجاره بهای ماهانه یک مترمربع واحد مسکونی در بهار سال ۱۴۰۰ رشد ۴۹ درصدی را تجربه کرد. بر این اساس نرخ اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی معادل ۸۳ هزار و ۴۶۳ تومان برآورد شد که با این حساب رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران، ۱۶۶ میلیون تومان بوده است.

از آنجایی که اکنون در میانه فصل بهار سال ۱۴۰۱ قرار داریم و هنوز آمار مستند و دقیقی از نرخ اجاره بها از سوی مرکز آمار ایران منتشر نشده، لذا مقایسه وضعیت اجاره مسکن در یک ماه نخست سال با سه ماهه‌ (بهار) سال های گذشته چندان درست و منطقی نیست اما با این حال آمارهای رسمی از افزایش ۴۶ درصدی سالانه اجاره بها در اسفند سال گذشته نسبت به اسفند ۱۳۹۹ حکایت دارد. برای سال جاری هنوز نرخ رشد اجاره کشف نشده اما فعالان بازار انتظار دارند بخش اجاره بتدریج میزان عقب ماندگی خود را با نرخ رشد قیمت مسکن جبران کند.

نکته قابل توجه این است که آمارهای ارائه شده از سوی مراجع آماری با آنچه در واقعیت مشاهده و ارائه می شود مغایرت دارد، چرا که آمارهای موجود نشان دهنده میانگین مجموعه ای از قیمت ها در مناطق مختلف است؛ حال آنکه نرخ اجاره بها نه تنها در مناطق مختلف متفاوت است، بلکه در بیشتر مناطق مالکان، تعیین کننده نرخ اجاره بها هستند.

کاهش ۲.۴ درصدی قیمت مسکن واقعی است!؟

آنچه گفته شد نمایی از وضعیت بازار اجاره بهای ملک بود اما در بازار خرید و فروش ملک وضعیت کمی متفاوت است. عموما نرخ اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، لذا هر چه قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ اجاره بها نیز رشد خواهد کرد.

مطابق جدیدترین آمار بانک مرکزی از بازار مسکن طی فروردین ۱۴۰۱ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که حکایت از کاهش ۲.۴ درصدی نسبت به ماه قبل دارد.

همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۶.۹ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه فروردین‌ ۱۴۰۰ (معادل ۹۱.۷ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۱ است.

بر اساس آمار بانک مرکزی که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، در فروردین ۱۴۰۱ تعداد معاملات بازار مسکن تهران با کاهش ۴۹.۹ درصدی به ۳۴۰۰ فقره رسید. این میزان در مقایسه با فروردین ۱۴۰۰ حاکی از رشد ۶۳.۷ درصدی است.

متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود که در مقایسه با اسفند ۱۴۰۰ بالغ بر ۲.۴ درصد کاهش یافته است.

در عین حال این قیمت نسبت به فروردین سال گذشته ۱۶.۹ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه فروردین (۹۱.۷ درصد) حدود ۷۵ درصد کمتر بوده که نشان از کُند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن (نقطه به نقطه) در فروردین امسال دارد.

در فروردین سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۲ هزار تومان بود. در میان مناطق 22گانه تهران، ‌بیشترین متوسط قیمت با ۷۵ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان برای منطقه یک و کمترین با ۱۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان متعلق به منطقه ۱۸ بوده است.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران طی فروردین امسال نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع سهمی معادل ۵۶.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

ضمن اینکه ۵۹.۳ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع یعنی ۳۲ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان معامله شده است. ۴۵.۳ درصد از معاملات نیز مربوط به واحدهایی با ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان بوده است.

این رقم در ابتدای سال ۱۳۹۷ با کاهش نسبت به پایان سال قبل، به پنج میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسید و متوسط قیمت هر خانه در تهران در پایان همان سال معادل ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان شد. در ابتدای سال ۱۳۹۸ نیز متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که در پایان آن سال به ۱۴ میلون و ۴۰۰ هزار تومان رسید.

از سوی دیگر، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران در ابتدای سال ۱۳۹۹ با ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان شروع شد و در پایان به ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسید. در ابتدای سال گذشته نیز متوسط قیمت فروش هر متر خانه در تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بود اما با گذشت ۱۱ ماه به ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان رسید.

تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز در فروردین امسال به ۳.۴ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش نشان می دهد.

افزایش اجاره بها یا خبرسازی رسانه ها؟

با توجه به آنچه گفته شد، این سوال مطرح است که چرا به رغم آمارهای بانک مرکزی که نشان می‌دهد قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی نسبت به ماه قبل ۲.۴ درصد کاهش یافته اما همچنان خبرها حاکی از افزایش میزان اجاره‌بها و گلایه مستاجران از وضعیت موجود در بازار اجاره ملک است.

اگرچه به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، هیچ افزایش قیمت غیرمنطقی در بازار اجاره‌بها اتفاق نیفتاده و اگر نرخ اجاره یک ملک بیش از ارزش واقعی آن ارائه شود، طبیعتا تقاضایی برای اجاره ملک وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر حتی در صورت اصرار مالکان برای افزایش غیرمنطقی نرخ اجاره‌بها، مشاوران املاک وظیفه دارند مستاجران را از ارزش واقعی ملک مطلع کنند.

مصطفی قلی خسروی گفت:  در سال گذشته هم سیاست‌های دولت در بخش کنترل بازار اجاره از جمله مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص تمدید خودکار قراردادها تا حدود زیادی تورم بخش اجاره را کنترل کرد تا جایی که در تابستان سال گذشته میزان جابه‌جایی‌ها با تمدید خودکار قراردادهای اجاره تا ۴۰ درصد کاهش یافت.

در مجموع به نظر می‌رسد وجود نااطمینانی در بازار و نبود ثبات اقتصادی در کشور و همچنین عدم تعادل در متغیرهای کلان اقتصادی، باعث ابهام در بازارها بویژه بازار مسکن شده است و همین امر اثر خود را در قیمت مسکن و اجاره‌بها به جا گذاشته است.

با آنکه دولت در ۲ سال گذشته به منظور حمایت از مستاجران، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعیین سقف برای اجاره‌بها را اجرایی کرد، امسال هنوز تصمیمی در این زمینه اتخاذ نشده؛ هرچند آمار ۲ سال قبل از بی‌اثری این مصوبه حکایت دارد.

طی ۲ سال گذشته در قراردادهای تمدید، مشاوران املاک، مصوبه دولت درباره رعایت سقف مجاز را به مالکان گوشزد می‌کردند. اگر چه مصوبه دولت در ۲ سال گذشته لازم‌الاجرا بود ولی شواهد و قرائن نشان می‌دهد بسیاری از صاحبخانه‌ها قانون را دور زدند.

دولت برای سال ۱۴۰۱ هنوز تصمیمی درباره تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن نگرفته است؛ البته تجربه ۲ سال گذشته نشان می‌دهد به دلایلی از جمله رشد تورم و نبود هماهنگی بین دستگاه های متولی، سیاست نرخ گذاری برای اجاره بها به کنترل قیمت ها در بازار اجاره منجر نشده است.