به گزارش اخبار ساختمان، مدت زمان انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن در واقع براساس دوره ای که هر خانوار ایرانی با محاسبه میانگین درآمد سرانه خانوار و همچنین براساس متوسط قیمت مسکن می تواند با پس انداز کردن یک سوم درآمد خود، اقدام به خرید مسکن کند، محاسبه شده است.

دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن با پس انداز یک سوم درآمدهای خود در حالی در سال 1400 نسبت به یک سال قبل از آن یعنی سال 1399، معادل پنج سال کاهش یافته که این میزان براساس درآمد متوسط خانوارها و میانگین قیمت مسکن هر استان در سال 1400 محاسبه شده است.

با توجه به اینکه هنوز آمار رسمی درخصوص تحولات قیمت مسکن کشور در یک سال 1400 منتشر نشده است، متوسط قیمت مسکن براساس میانگین قیمت مسکن در نیمسال اول 1400 (بهار و تابستان سال گذشته)، برآورد شده است.

کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن، در سال 1400، یک تغییر معنادار در طول دوره ماراتن خرید مسکن در کشور محسوب می شود. کاهش دوره انتظار برای خرید مسکن در سال 1400، آن هم در شرایطی که بازار مسکن سه سال دوره جهش شدید قیمت ملک را پشت سر گذاشته و از سوی دیگر حقوق و دستمزدهای خانوار نیز به قدری افزایش نیافته است که بتواند با شدت تورم ملکی مقابله یا برابری کند، قدری تامل برانگیز است.

در واقع کاهش طول دوره انتظار خانه دار شدن در کشور با لحاظ متوسط سطح درآمد خانوارها در 31 استان و همچنین میانگین قیمت مسکن کشور، این سوال را ایجاد می کند که مگر قیمت مسکن کاهش یافته یا حقوق و دستمزدها به میزان قابل توجه افزایش یافته که به دنبال این تغییرات دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن نسبت به سال قبل از آن یعنی سال 99 معادل پنج سال کمتر شده است؟

در واقع پذیرش این اتفاق آماری در بازار مسکن با در نظر گرفتن فاکتور تغییرات قیمت مسکن از یکسو و وضعیت افزایش حقوق و دستمزدهای خانوارهای ایرانی در سال1400، از سوی دیگر، قدری دشوار و سوال برانگیز است. در واقع باید دید چه رویداد یا رویدادهایی در بازار مسکن و همچنین وضعیت درآمدی خانوارها اتفاق افتاده است که طول دوره ماراتن متقاضیان مسکن در کشور در سال 1400 در مقایسه با سال 99، معادل پنج سال کمتر شده است.

دوره انتظار مسکن تحت تاثیر چه عواملی کاهش یافته است؟

بررسی ها برمبنای آمارهای رسمی نشان می دهد دو رویداد مهم یکی در بازار مسکن و دیگری در وضعیت درآمدی خانوارها در سال 1400 رخ داده است که باعث شده طول دوره ماراتن دسترسی خانوارهای ایرانی (خانه اولی ها) به مسکن در شهرهای کشور نسبت به سال 99 معادل پنج سال کوتاه تر شود.

اولین تغییر مربوط به تغییرات درآمدی خانوارها در سال 1400 نسبت به سال 99 است. در سال گذشته، رشد قابل توجهی در متوسط درآمد خانوارهای شهری ایران به ثبت رسیده است که این رشد در مقایسه با نیمه دوم دهه 90 بی سابقه است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران در گزارش مربوط به تغییرات درآمد و هزینه های خانوارهای شهری، درآمد خانوارهای شهری در سال 1400 نسبت به سال 1399، معادل 5/ 50 درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش در درآمد سالانه خانوارهای ایرانی از سال 96 تاکنون بی سابقه بوده است.

براساس آمارهای رسمی متوسط درآمد خانوارهای شهری در کشور در سال 96 معادل 16 درصد، در سال 97 معادل 19 درصد، در 98 معادل 24 درصد و در سال 99 معادل 38 درصد رشد کرد. این میزان با اختلاف قابل توجه در سال 1400 به 5/ 50 درصد رسیده است.

اما سوال مهم آن است که در شرایطی که در سال 1400، میزان رشد حقوق و دستمزد افراد شاغل، کمتر از تورم مسکن بوده است و عملا حقوق و دستمزدها رشد بالایی نداشت، آمار اعلام شده درخصوص افزایش 5/ 10 درصدی درآمد خانوارهای شهری در این سال، به چه شکلی رقم خورده است.

بررسی ها در این زمینه نشان می دهد، این افزایش محسوس در میزان درآمد خانوارهای شهری در سال گذشته عمدتا ناشی از افزایش درآمدهای متفرقه خانوارها بوده است و نه صرفا از محل افزایش حقوق و دستمزدهای آنها!

در واقع این افزایش تحت تاثیر رشد درآمدهای متفرقه یا درآمدهایی به غیر از حقوق و دستمزدهای آنها ایجاد شده است. این درآمدهای متفرقه شامل افزایش قابل توجه اجاره بهای مسکن و اثر آن در رشد درآمدهای خانوارهای عرضه کننده مسکن به بازار اجاره (دو یا چند خانه ای هایی که در بازار مسکن اجاره داری می کنند) یا افزایش بهای دارایی هایی مانند ارز، سکه و طلا، ملک، سهام و… و کسب درآمد از سوی برخی از خانوارها از محل عایدی ایجاد شده در این بازارها است.

سال گذشته، رشد بی سابقه اجاره بهای مسکن در کشور رقم خورد و اجاره بهای واحدهای مسکونی در یک رکورد بی سابقه با افزایش شدید میانگین بیش از 50 درصد همراه شد. در سایر دارایی ها نیز شرایطی مشابه برای برخی از خانوارها رقم خورد و منجر به افزایش درآمد آنها شد.

اتفاق دوم که باعث کاهش فاصله درآمدی خانوارها با دوره انتظار برای خانه دار شدن در سال گذشته شد به درون بازار مسکن و موضوع تغییرات تورم ملکی در 1400 نسبت به 1399 بر می گردد. سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن به ویژه در تهران که وزن تغییرات قیمت ملک در آن در تغییرات کشوری قیمت مسکن بسیار زیاد است، نسبت به تورم مسکن (سرعت رشد قیمت مسکن) سال 99، به مراتب کمتر شد.

در شهرهای بزرگ نیز این رویداد یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن، رصد شد. در تهران سرعت رشد قیمت مسکن در سال 1400 نسبت به سال 99 به یک سوم رسید.

در کشور نیز اگر چه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم ملکی در یک سال 1400 منتشر نشده است، اما برآوردها نشان می دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شهرها در سال 1400 نسبت به سال 99 حدود 30 تا 40 درصد کمتر شده است.

به این ترتیب رشد قابل ملاحظه متوسط درآمد خانوارها در سال 1400 نسبت به سال 99 از یکسو و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی از سوی دیگر، دلایلی است که در کاهش طول دوره انتظار برای دسترسی خانوارها به مسکن ملکی موثر بوده است و باعث کاهش طول این ماراتن از 36 سال در سال 99 به 31 سال در 1400 شده است.

حتی برآوردهای صورت گرفته نشان می دهد در سال 1400 میزان رشد درآمدهای خانوارها که عمدتا از محل درآمدهای متفرقه و نه صرفا حقوق و دستمزد افراد شاغل بوده، از سرعت رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.

هنوز خانه اولی ها فاصله زیادی با خانه دار شدن بر اساس استانداردهای جهانی دارند

اگرچه آمارهای رسمی و برآوردهای انجام شده با استناد به این آمارها از کاهش طول دوره انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن از متوسط 36 سال در سال 99 به متوسط 31 سال در 1400 خبر می دهد، اما یک نکته مهم در این زمینه وجود دارد که باید مورد توجه طیف های فعال بازار ملک، به ویژه سیاستگذار مسکن قرار بگیرد.

کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به هر میزان اگر چه رویدادی مثبت است، اما یک حقیقت مهم در این رابطه آن است که در همین وضعیت فعلی، خانه اولی ها فاصله بسیار زیادی تا خانه دار شدن براساس استانداردهای جهانی دارند.

در واقع اگرچه در سال 1400 نسبت به 99 طول دوره انتظار برای خانه دار شدن پنج سال کم شد، اما طول دوره انتظار 31 ساله سه برابر استاندارد جهانی تعریف شده برای مدت زمان مطلوب انتظار به منظور دسترسی خانوارها به مسکن است.

مطابق با آنچه سازمان اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) در این زمینه تعریف کرده است، دوره استاندارد انتظار برای خانه دار شدن با تکیه بر یک سوم درآمد خانوارها در دنیا 10 سال است. یعنی هر خانوار باید بتواند با پس انداز یک سوم درآمد خود در مدت زمان 10 سال صاحبخانه شود.

در صورتی که این دوره از 10 سال کمتر شود وضعیت خانوارها برای دسترسی به مسکن نشان دهنده شرایطی عالی است و در صورت افزایش آن به بیش از 10 سال می توان گفت خانوارها در آن کشور با مشکل و بحران مسکن مواجه هستند.

این در حالی است که حتی پس از کاهش پنج ساله این دوره انتظار در سال 1400 و رسیدن آن به 31 سال، هنوز ماراتن خانه اولی ها برای رسیدن به کلید خانه، سه برابر عرف و استاندارد جهانی است. بنابراین هنوز هم به لحاظ وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن، درشرایط نامطلوبی قرار داریم.

جهش ملکی چه تاثیری بر ماراتن ملکی داشته است؟

نکته مهم دیگری که در این رابطه وجود دارد مربوط به اثری است که جهش ملکی در ماراتن خانه اولی ها برای رسیدن به کلید خانه دارد. در واقع طول دوره انتظار برای خانه دار شدن خانه اولی ها ارتباط مهمی با تغییرات جهش قیمت یا کاهش تورم مسکن دارد.

بررسی روندهای قبلی بازار مسکن نشان می دهد در هر سال متناسب با تغییرات قیمت و تورم مسکن، فاصله خانه اولی ها با خانه دار شدن کم و زیاد می شود. در واقع در سال هایی که بازار با تورم بالا مواجه است، این فاصله افزایش یافته و در سال هایی که تورم کنترل و سرعت رشد قیمت مسکن کمتر می شود، این فاصله نیز کاهش می یابد.

در سال 91 که سال اول جهش قیمت مسکن ابتدای دهه 90 محسوب می شود، مدت زمان انتظار خانوارها برای خانه دار شدن با تکیه بر پس‌‌انداز یک سوم درآمد آنها، به 5/ 31 سال افزایش یافت. در سال 96 که سال ثبات بعد از ریزش قیمت مسکن محسوب می شود این دوره به 8/ 13 سال کاهش یافت.

در سال 98 که سال اول جهش اخیر قیمت مسکن در کشور بود نیز این فاصله به 8/ 22 سال رسید. در سال 99 یعنی سال اوج جهش قیمت مسکن در کشور، این میزان به 36 سال رسید که در یک دهه اخیر بی سابقه بوده است.

اما در سال 1400 تحت تاثیر دو علت گفته شده یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن از یکسو و رشد 5/ 50 درصدی درآمد خانوارهای شهری از سوی دیگر این میزان با پنج سال کاهش به 31 سال رسید که البته هنوز سه برابر استاندارد جهانی تعریف شده برای طول دوره انتظار خانه اولی ها در بازار ملک به منظور دسترسی به مسکن ملکی است.

دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشورهای مختلف چقدر است؟

برآوردها و محاسبات انجام شده نشان می دهد هم اکنون طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشور با تکیه بر پس انداز یک سوم درآمد خانوارها، دو برابر دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن در آمریکا است. در واقع گسل ملکی در ایران برای خانه اولی ها دو برابر آمریکا است.

بررسی وضع موجود بازار مسکن در کشورهای مختلف در سال 2022 نشان می دهد، در سال جاری که اروپا و آمریکا با تورم شدید ملکی مواجه شدند، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در آمریکا که تورم ملکی 20 درصدی را پشت سر گذاشته است به 15 سال رسیده است.

این میزان یک دوم یا نصف دوره انتظار برای خانه دار شدن در ایران است. در آلمان این میزان هم اکنون به 33 سال، در روسیه بیش از 50 سال، در فرانسه 36 سال، در انگلیس 24 سال، در عربستان 9 سال و در هلند 24 سال است.

تفاوت دوره انتظار برای خانه دار شدن در ایران با دنیا

نکته مهم در این زمینه آن است که اگرچه طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشورهای مختلف اروپایی و آمریکا تحت تاثیر تورم شدید جهانی به میزان قابل توجهی افزایش یافته است، اما افزایش طول دوره انتظار در این کشورها یک تفاوت معنادار با وضعیت انتظار خانه اولی ها در ایران برای خانه دار شدن دارد.

این تفاوت مربوط به وابستگی حداقلی یا عدم وابستگی خانوارها در این کشورها به پس اندازهای گذشته برای خانه دار شدن است. در واقع اگر چه طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در برخی دیگر از کشورها طولانی و حتی بالاتر از ایران است، اما از آنجا که در این کشورها بخش عمده بهای مسکن در قالب وام های کم بهره با دوره بازپرداخت طولانی و با تکیه بر پس اندازهای آتی خانوارها به آنها اعطا می شود، عملا بخش زیادی از خانوارها نگرانی ای از بابت فاصله درآمد خود با قیمت مسکن ندارند.

در اروپا بیش از 75 درصد بهای خرید واحدهای مسکونی در قالب وام های کم بهره با دوره بازپرداخت طولانی به خانوارها پرداخت می شود. این میزان در آمریکا بالای 85 درصد است. این در حالی است که اخیرا نیز به واسطه اعمال سیاست افزایش نرخ بهره بانکی، سرعت رشد قیمت مسکن در اروپا و آمریکا کاهش یافته است.

از سوی دیگر بازار اجاره داری حرفه ای با ضوابط پشتیبان از مستاجرها در این کشورها از سال ها و دهه های گذشته فعال و در حال کار است. بنابراین اشتهای خرید خانه مانند کشور ما در این کشورها زیاد نیست و افراد فاقد مسکن انتخاب دیگری یعنی استفاده از خانه های اجاره ای با نرخ های حمایتی دارند.

راهکار جبران فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوارها چیست؟

با توجه به اینکه فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوارها یک دستگاه و معیار مهم برای سنجش صحت و سقم سیاستگذاری های مسکن به ویژه در ایران است، لازم است سیاستگذار به آن توجه خاص و لازم داشته باشد.

در وهله اول و برای کاهش این فاصله ضرورت دارد بازار مسکن مورد سم زدایی قرار گرفته و جریان غیرمولد ملکی با استفاده از ابزارهای سیاستگذاری مناسب و اهرم های مالیاتی محدود شود.

در اقدام بعدی معاملات غیرمولد و فعالیت های سفته بازانه و مخرب به مسیر مولد یعنی ساخت و ساز و افزایش عرضه هدایت شود.

در گام بعدی لازم است خانه اولی ها به ویژه گروه های کم درآمدتر مورد حمایت ویژه تسهیلاتی قرار بگیرند و وام های با سقف کارآمد و مناسب با دوره بازپرداخت طولانی و نرخ سود یارانه ای به آنها اعطا شود.