به گزارش اخبار ساختمان، افزایش قیمت اوراق وام مسکن در حالی رخ می دهد که بهای آن در اولین روز‌های پس از تعطیلات فروردین سال جاری به حدود ۷۸ هزار تومان رسیده بود. با این حساب برای دریافت سقف ۴۸۰ میلیون تومانی وام مسکن، افراد ناچار هستند رقمی بیشتر از ۱۳۲ میلیون تومان از وام خود را به خرید اوراق اختصاص دهند و در واقع حدود یک چهارم ارزش وام مسکن از بین رفته است.

بازار خرید وام مسکن سال گذشته پرتلاطم بود. آن قدر که نرخ هر برگه اوراق وام مسکن که در ابتدای سال ۱۴۰۰ در کانال ۵۰ هزار تومان بود، در اواخر بهمن پارسال رکورد تاریخی خود را شکست و به کانال ۱۷۰ هزار تومان وارد شد و در واقع بهای وام مسکن حدود سه برابر رشد کرد.

جهش غیرمنتظره قیمت اوراق وام مسکن در حالی رخ داد که بانک مسکن در آذر سال گذشته برای مهار رشد قیمت اوراق وام وارد عمل شد و طرحی با عنوان خرید وام نیم بهای مسکن را در دستور کار گذاشت. براساس این طرح افراد می توانستند وام مسکن را با نصف قیمت بخرند، اما در عوض به جای ۱۲ سال وام را در هشت سال تسویه کنند و سود وام هم به جای ۱۷.۵ درصد ۱۸ درصد محاسبه می شد.

طرح فروش وام نیم بهای مسکن تا پایان اسفند اعتبار داشت، اما این طرح هم نتوانست مانع از صعود بی‌وقفه قیمت اوراق شود؛ به طوری که بهای هر برگه وام مسکن در آخر بهمن سال گذشته به نرخ بی‌سابقه ۱۷۴ هزار تومان رسید.

چرا قیمت اوراق تسهیلات مسکن افزایش یافت؟

برای جهش قیمت اوراق وام مسکن دلایل متعددی مطرح شد. برخی معتقد بودند کمبود منابع و اعتبارات بانکی عامل کاهش عرضه اوراق به فرابورس است و قیمت به‌همین‌دلیل صعودی شده است. ادعایی که بانک مسکن زیر بار آن نرفت و اعلام کرد که میزان عرضه اوراق تغییری نکرده است.

برخی دیگر این موضوع را به افزایش تقاضای خرید مسکن نسبت دادند و به آمار‌های صعودی تقاضا برای خرید مسکن اشاره کردند و دسته سوم این مسئله را به سفته بازی در فرابورس نسبت داده و مدعی شدند که برخی شرکت های بزرگ بورسی حجم زیادی از اوراق را خریده و قیمت ها را در بازار دستکاری می کنند.

معاملات مسکن نقشی در گرانی اوراق داشتند؟

در فروردین سال ۱۴۰۰ که قیمت اوراق مسکن در نیمه کانال ۵۰ هزار تومان قیمت داشت، مطابق گزارش بانک مرکزی دو هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شد و در بهمن سال گذشته که نرخ هر برگه وام مسکن رکورد شکست و به کانال ۱۷۰ هزار تومان وارد شد مطابق گزارش بانک مرکزی تعداد خانه های معامله شده در تهران به هشت هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در واقع حاکی از رشد حدود چهار برابری تعداد معاملات واحد‌های مسکونی در بهمن پارسال نسبت به ابتدای همان سال است.

با این حال تعداد معاملات مسکن از اسفند رو به کاهش گذاشت. به طوری که گزارش بانک مرکزی نشان می دهد تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده تهران در اسفندماه به شش هزار و ۸۰۰ واحد کاهش داشته است و در فروردین امسال شمار تعداد معاملات مسکن نسبت به اسفند ماه تقریبا نصف شد و به سه هزار‌ و ۴۰۰ واحد رسید.

هم‌زمان با این اتفاق بهای اوراق وام مسکن هم تقریبا نصف شد و در فروردین امسال به کانال ۷۰ هزار تومان برگشت، اما دوباره قیمت اوراق سرکش شد و تقریبا دو برابر رشد کرد.

نقش سفته بازان بورسی در رشد قیمت وام مسکن چیست؟

به جز رشد معاملات، برخی از فعالان بازار مسکن به نقش سفته بازی بورسی ها در رشد قیمت اوراق مسکن اشاره می کنند. فعالان بازار مسکن می گویند یکی از دلایل مهم جهش قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته نوسان گیری از این اوراق بود.

آنها توضیح می دهند براساس مقررات فرابورس، فروش اوراق تسهیلات مسکن تا چهار ماه پس از خرید ممنوع است؛ اما این ممنوعیت شامل همان روز خرید نمی شد؛ بنابراین سفته بازان با خرید این اوراق در ابتدای روز و سپس فروش آن در همان روز با سقف دامنه نوسان، اقدام به نوسان گیری می کردند که از ابتدای اسفند نوسان گیری اوراق تسهیلات مسکن لغو شد و امکان فروش این برگه ها در همان روز وجود نداشت.

موضوعی که عباسعلی حقانی‌نسب، کارشناس ارشد بورس، تأیید می کند و می گوید نرخ بالای بهره بانکی و در مجموع تورم دورقمی فساد‌های زیادی در اقتصاد کشور رقم زده است که از تشکیل صف‌ها و احتکار و دلالی تا نوسان‌گیری از اوراق وام مسکن را ایجاد کرده است.

او می‌گوید: در سایر کشور‌های جهان نرخ بهره بانکی مرتب تغییر می کند و مثلا بانک ها اعلام می کنند که اگر امسال نرخ بهره ۱۰ درصد است سال آینده نرخ بهره به پنج درصد می رسد، اما در اقتصاد ایران بانک مسکن ۱۲ سال وام مسکن را با بهره ۱۸ یا ۲۰ درصد و حتی بالاتر در اختیار مشتریان می گذاشت و مشخص است که این دست سیاست گذاری ها فساد ایجاد می کند.

حقانی‌نسب تأکید می کند: با این شرایط صف وام بانکی درست می شود و دست بسیاری از افراد از وام های بانکی کوتاه می شود. درحالی‌که در کشور‌های توسعه یافته تا ۹۰ درصد هزینه خرید مسکن را به‌صورت وام پرداخت می‌کنند و معمولا به خاطر تورم پایین ۲، ۳ درصدی تقاضای زیادی هم برای آن وجود ندارد.

به گفته این کارشناس در ایران، اما تورم دورقمی نه تنها موجب آشفتگی در وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی شده است که مسکن از کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه ای شده و بازار نابسامان فعلی را ایجاد کرده است.

افراد برای اینکه بتوانند وام مسکن بدون سپرده گذاری و نوبت دریافت کنند، باید به‌ازای هر یک میلیون تومان وام، دو برگه اوراق مسکن خریداری کنند و زوجین تهرانی برای دریافت سقف ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن باید ۹۶۰ برگه وام مسکن خریداری کنند.

با میانگین قیمت فعلی هر برگه وام مسکن باید گفت که قیمت تمام شده وام ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن چیزی حدود ۱۳۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تمام می شود و در واقع ارزش سقف وام مسکن فقط حدود ۳۴۸ میلیون تومان است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین ۱۴۰۱ و مطابق گزارش بانک مرکزی حدود ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده است که به این ترتیب سقف وام مسکن با خرید اوراق، فقط کفاف خرید ۱۰ مترمربع مسکن را می دهد.