به گزارش اخبار ساختمان، در جریان تصویب لایحه بودجه ۱۴۰۱ در مجلس، مصوب شد بانکها برای سال آینده دست‌‌‌کم ۴۰۰‌ هزار میلیارد تومان برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن، پرداخت کنند.

در حالی که مطابق با ماده 4 این قانون، شبکه بانکی در سال 1400 -سال اول اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن– مکلف به پرداخت 360‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای ساخت این واحدها شده بود، مجلس برای سال آینده این اعتبار را به 400‌ هزار میلیارد تومان افزایش داده است.

نابسامانی بازار مسکن با تکلیف جدید مجلس برای بانک ها

مجلس در حالی رقم کل اعتبار در نظر گرفته شده برای طرح خانه سازی دولتی را افزایش داده است که در سال 1400، تکلیف تعیین شده در این زمینه محقق نشد. تکلیف جدید برای شبکه بانکی در حالی به تازگی در مجلس مصوب شده است که سه تابلوی خطر هم‌‌‌اکنون در برابر بانک مرکزی و دولت به شکل پررنگ‌‌‌ روشن شده است.

علائم و محتوای این تابلوها نشان می دهد، تکلیف 400‌ هزار میلیارد تومانی تعیین شده برای بانک ها به منظور اختصاص به طرح خانه سازی دولتی در صورتی که مطابق با واقعیت‌‌‌های روز بازار مسکن و وضعیت بانک‌ها مورد بازنگری و تجدیدنظر قرار نگیرد می‌تواند اسباب تازه‌‌‌ای برای نابسامانی و تغییرات نامطلوب قیمت مسکن در سال آینده فراهم کند.

سه تابلوی خطر برای پرداخت تسهیلات از سوی بانک ها روشن شده است

سه تابلوی خطری که هم‌‌‌اکنون در مقابل مجری این طرح روشن شده است، نسبت به اجبار به روشن کردن ماشین چاپ پول برای تامین اعتبار تکلیف شده برای اجرای طرح خانه سازی دولتی، هشدار می‌دهد.

این در حالی است که کارشناسان هشدار می‌دهند لازم است این اقدام با تجدیدنظر در سیاست‌های بخش مسکن به مسیر درست و عملیاتی هدایت شود. مسیری که ضمن برخورداری از مزیت اثربخشی سریع‌تر در مقایسه با طرح در دست اجرا، نه تنها در حوزه تامین مسکن دست‌‌‌کم بخشی از تقاضای مصرفی حاضر در بازار ملک نیازی به استفاده از منابع بانکی و اعتبارات دولتی ندارد بلکه می‌تواند زمینه تامین بخشی از منابع مورد نیاز برای اجرای طرح‌‌‌های مسکن را نیز فراهم کند.

سه تابلوی خطر یا سه تابلوی هشدار که هم‌‌‌اکنون در این زمینه مقابل سیاستگذار مسکن و سیاستگذار پولی روشن شده است مربوط به بررسی کارنامه پرداخت تسهیلات مسکن از سوی شبکه بانکی در سال جاری، نتایج یک گزارش رسمی در خصوص ارزیابی قانون جهش تولید مسکن و برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال و همچنین نتایج همایشی است که اخیرا از سوی مجری و متولی طرح خانه‌سازی دولتی با حضور اقتصاددانان، نخبه‌‌‌های مالی و صاحبنظران حوزه مسکن، برگزار شد.

تابلوی خطر اول: نحوه تامین مالی طرح ساخت یک میلیون مسکن

اولین تابلوی خطر مربوط به نحوه تامین مالی طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به عنوان مهم‌ترین برنامه دولت در بخش مسکن که در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن از سال 1400 و به مدت چهار سال با هدف ساخت چهار میلیون مسکن در نهایت، هم‌‌‌اکنون مقابل سیاستگذار پولی و متولی مسکن روشن شده است مربوط به کارنامه شبکه بانکی کشور در حوزه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن است.

کارنامه 1400 شبکه بانکی کشور در حوزه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن نشان می‌دهد، در 10 ماهه اول سال جاری بانک‌ها مجموعا 126‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده‌‌‌اند.

این در حالی است که این میزان مربوط به کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن شامل وام‌‌‌های پرداختی به بخش ساخت، خرید، تعمیرات و سایر است. از این میزان تنها 26‌ هزار میلیارد تومان مربوط به حوزه ساخت واحدهای مسکونی بوده است.

برآوردها نشان می‌دهد در صورت ادامه روال پرداخت تسهیلات در بخش مسکن از سوی شبکه بانکی مطابق با 10 ماهه اول سال، در سال 1400 از مجموع تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش های مختلف، سهم بخش مسکن از این تسهیلات رقمی حول و حوش 150‌ هزار میلیارد تومان خواهد بود.

همچنین تخمین زده می‌شود که سهم حوزه ساخت مسکن از این میزان تسهیلات کمتر از 30‌ هزار میلیارد تومان باشد. این در حالی است که آن طور که مسوولان و کارشناسان شبکه بانکی اعلام می‌کنند از مجموع کل تسهیلاتی که سالانه به بخش مسکن اختصاص داده می‌شود تنها 50‌ درصد آن تسهیلات زنده یا پرداختی جدید یا همانfresh money  به معنای منابع جدید است.

به این معنا که معمولا و به طور متوسط هر سال حدود 50‌ درصد از تسهیلات پرداختی به بخش مسکن شامل تمدید تسهیلات قبلی است و تنها حدود نیمی از ارقام اعلامی در خصوص پرداخت تسهیلات به این بخش شامل تزریق منابع جدید است.

با این حساب برآوردها حاکی است عملا در سال 1400 عملکرد واقعی شبکه بانکی در تزریق منابع جدید تسهیلاتی به بخش مسکن رقمی حول و حوش 75‌ هزار میلیارد تومان است. یعنی تخمین زده می‌شود در سال‌جاری تنها حدود 75‌ هزار میلیارد تومان منابع جدید به عنوان تسهیلات بخش مسکن پرداخت شود.

این در حالی است که این میزان نیز شامل همه تسهیلات پرداختی به همه بخش‌‌‌های مسکن اعم از ساخت، خرید، تعمیرات و… است و تنها شامل تسهیلات ساخت نمی‌شود. در شرایطی که مصوب شده بود در سال 1400 معادل دست‌‌‌کم 360‌ هزار میلیارد تومان از منابع بانکی فقط برای پرداخت تسهیلات برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال پرداخت شود.

این رقم در حالی برای سال بعد به 400‌ هزار میلیارد تومان افزایش یافته است که رقمی که امسال عملا در حوزه ساخت و ساز به عنوان تسهیلات پرداخت شد معادل حدود 25‌ هزار میلیارد تومان بوده است. هر سال و از جمله در سال‌جاری حدود یک‌سوم از منابع بانکی که به عنوان تسهیلات به بخش مسکن اختصاص یافته است صرف پرداخت وام ساخت شده است. در واقع سهم وام ساخت مسکن از کل تسهیلات بخش مسکن به طور متوسط حدود یک‌سوم است.

این میزان تسهیلات نیز مربوط به تسهیلات ساخت مسکن، پرداختی به همه متقاضیان و سازنده‌‌‌هاست و تنها شامل ساخت مسکن‌‌‌های دولتی نمی‌شود. عددی که امسال به عنوان تسهیلات ساخت به بخش مسکن و به همه سازنده‌‌‌ها پرداخت شد (اعتبار 25‌ هزار میلیارد تومانی)، در واقع معادل یک چهاردهم تکلیف تعیین شده برای اختصاص 360‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال‌جاری است.

یعنی کل تسهیلاتی که امسال به همه سازنده‌‌‌های مسکن پرداخت شد 14 برابر کمتر از تکلیفی است که برای بانک‌ها به منظور پرداخت تسهیلات به طرح خانه‌‌‌سازی دولتی-ساخت یک‌میلیون مسکن در سال- تعیین شد.

یافته های ما همچنین نشان می‌دهد از مجموع 25‌ هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که در واقعیت به عنوان منابع جدید، امسال از سوی بانک‌ها به حوزه ساخت مسکن اختصاص یافت نیز کمتر از 15‌ هزار میلیارد تومان برای ساخت و ساز طرح خانه‌‌‌سازی دولتی -یک میلیون مسکن- اختصاص یافته است.

حال این سوال ایجاد می‌شود که عملکرد 15‌ هزار میلیارد تومانی شبکه بانکی در تزریق منابع جدید تسهیلاتی به طرح های مسکن سازی دولتی در سال 1400 چگونه قرار است در سال بعد به 400‌ هزار میلیارد تومان یعنی چیزی نزدیک به 27 برابر افزایش یابد؟

در واقع، 400 هزار‌ میلیارد تومان وام نهضت ملی مسکن از کجا تامین خواهد شد؟ آیا قرار است این اعتبار از منابع داخلی بانک‌ها تامین شود یا دولت و سیاستگذار مسکن راهکار دیگری برای تامین این اعتبار تکلیف شده در نظر گرفته است؟

تابلوی خطر دوم: نتایج پژوهش مرکز پژوهش های مجلس

برای پاسخ به این سوال، هم‌‌‌اکنون دو تابلوی خطر دیگر نیز پیش‌‌‌روی سیاستگذار پولی و متولی بخش مسکن روشن شده است. یکی از این تابلوها مربوط به نتایج یک پژوهش رسمی از سوی بازوی پژوهشی مجلس در ارتباط با قانون جهش تولید مسکن است.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس سال گذشته و در زمانی که طرح جهش تولید مسکن از سوی نمایندگان مجلس در دست تدوین و بررسی قرار داشت با انتشار گزارشی مخاطرات این طرح را تشریح کرد. یکی از مهم‌ترین هشدارهایی که در این گزارش از سوی پژوهشگران بازوی پژوهشی مجلس به آن اشاره شده و درباره آن توضیح داده شده بود مربوط به نحوه تامین مالی ساخت یک‌میلیون مسکن در سال به عنوان اصلی‌‌‌ترین تکلیف این طرح بود.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این گزارش که شهریور 99 با عنوان «اظهارنظر کارشناسی درباره طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن» منتشر شد اعلام کرد: رویکرد کلی طرح با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است، تناسبی ندارد. همچنین با وجود کسری‌های شدید و مزمن بودجه دولت، احکام طرح پیشنهادی با بار کردن تکالیف جدید به دستگاه‌های اجرایی موجب تشدید این کسری و بدتر شدن شرایط اقتصادی کشور می‌شود.

در ادامه این گزارش آمده است: فصل اول طرح موجب افزایش نقدینگی و درنتیجه افزایش تورم خواهد شد. ضمن اینکه در شرایط فعلی نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند.

بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد، نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازی زمین های شهری و فروش آن به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است.

پژوهشگران در این گزارش تاکید کردند که بانک‌ها برای عمل کردن به تکلیف تعیین شده برای اختصاص 20‌ درصد از تسهیلات پرداختی خود به بخش مسکن برای اجرای سیاست خانه سازی دولتی دو راه بیشتر پیش روی خود ندارند. یک راه آن است که این سهم را از طریق اختصاص و کاهش سهم تسهیلات سایر بخش‌‌‌های اقتصادی تامین کنند. یعنی سهم برخی دیگر از بخش‌‌‌ها را کاهش داده و حتی ناچار به حذف آن شوند. راه دیگر آن است که برای تامین این میزان اعتبار تکلیف شده اقدام به چاپ پول کرده و از بانک مرکزی استقراض کنند.

در واقع دولت برای اجرای این طرح باید ماشین چاپ پول را به کار بیندازد. این یک هشدار رسمی از سوی بازوی پژوهشی مجلس خطاب به نمایندگان بود. اما در نهایت این قانون به تصویب رسید و در سال‌جاری سیاست ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال متوالی از سوی دولت کلید خورد.

تابلوی خطر سوم: پرداخت تسهیلات نهضت مسکن با خط قرمز بانک مرکزی در تضاد است

تابلوی سوم مربوط به هشداری است که اخیرا برخی از کارشناسان، صاحبنظران حوزه مسکن، اقتصاددانان و نخبه های مالی در یک همایش مربوط به ارزیابی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی در خصوص نحوه تامین مالی این سیاست، خطاب به متولی مسکن اعلام کردند.

اخیرا، مجری طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی، همایشی با عنوان «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار کرد. سخنرانان این همایش نیز اعلام کردند: پرداخت 360‌‌‌ هزار‌میلیارد تومان تسهیلات برای مسکن‌‌‌‌‌‌‌‌‌سازی دولتی که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی شده، با خط قرمز بانک مرکزی که کنترل ترازنامه بانک‌ها، مهار رشد نقدینگی و کنترل تورم است، در تضاد است. برخی از آنها اعلام کردند در شرایط فعلی که بانک‌ها با مشکلات مربوط به تامین پول و جذب سپرده‌‌‌های بلندمدت مواجه هستند، اختصاص 20‌ درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن که عملا اقدامی نشدنی است تنها از دو مسیر می‌تواند در مدار اجرا قرار بگیرد.

یک راه حذف تسهیلات برخی از بخش‌‌‌ها و کاستن از تسهیلات برخی دیگر برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن و دیگری استقراض از بانک مرکزی یا تعریف خط اعتباری از سوی بانک مرکزی که همان راه‌‌‌اندازی ماشین چاپ پول است.

این اقدام نیز نتیجه‌‌‌ای جز رشد نقدینگی، دامن زدن به انتظارات تورمی و شارژ تورم عمومی بالا ندارد. سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی در حالی در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی قرار شده است به دست‌‌‌کم 20‌ درصد افزایش یابد که امسال این سهم تنها پنج ‌درصد بود.

برآیند اقدام دستوری

سه تابلوی خطر در مسیر اجرای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی و در حوزه تامین مالی این سیاست در حالی روشن شده است که تجارب قبلی در همه سال ها و دهه های گذشته نشان می‌دهد با افزایش انتظارات تورمی و رشد نقدینگی، سرمایه گذاری ملکی برای حفظ دارایی های سرمایه‌‌‌ای در برابر تورم بالا افزایش می‌‌‌یابد.

این سرمایه‌گذاری نه در شکل هدایت سرمایه‌‌‌ها به بخش تولید مسکن وساخت‌وساز بلکه در شکل افزایش سفته‌‌‌بازی و خرید و فروش‌های سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات واحدهای آماده، نمود پیدا می‌کند. مشابه شرایطی که طی سه سال اخیر در همه شهرها به‌خصوص در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها تجربه شد و جهش و رشد شدید قیمت مسکن را به همراه داشت.

در واقع رشد نقدینگی با شارژ تورم عمومی بر قیمت مسکن نیز اثر گذاشته و عاملی برای رشد قیمت واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و بهای آپارتمان‌‌‌ها خواهد شد. در واقع در صورتی که متولی مسکن، تجدیدنظر جدی و اساسی در سیاست‌های در نظر گرفته شده برای این بخش را در دستور کار خود قرار ندهد، بروز مشکلات بعدی و رشد نامطلوب قیمت‌ها در بازار ملک بعید نخواهد بود.

راهکار چیست؟

کارشناسان معتقدند بهتر است دولت و متولی مسکن قبل از هر نوع اقدام برای خانه‌‌‌سازی دولتی و افزایش عرضه جدید به بازار ملک، ابتدا عرضه‌‌‌های منجمد را روانه بازار کنند. هم‌‌‌اکنون تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در نبود اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر برای دریافت مالیات سالانه از املاک خالی از سکنه و همچنین چندخانه ای ها، در شکل فریز شده و بدون استفاده باقی مانده است.

دریافت مالیات سالانه از این واحدها می‌تواند حجم قابل‌توجهی از نیاز به عرضه مسکن را بدون صرف هزینه روانه بازار کند. ضمن آنکه منابع حاصل از دریافت مالیات از مالکان این خانه‌‌‌ها نیز می‌تواند برای اجرای طرح‌‌‌های تامین مسکن وخانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی به کار گرفته شود.

برآوردهای ما نشان می‌دهد دریافت مالیات سالانه از مالکان واحدهای خالی از سکنه و چندخانه ای ها می‌تواند سالانه رقمی حدود 60 تا 70‌ هزار میلیارد تومان را برای دولت ایجاد کند.

ضمن آنکه تجارب گذشته تاکنون نشان داده است هر گاه به واسطه اجرای سیاست‌های درست در بازار مسکن تقاضای مصرفی و موثر در این بازار حضور داشته و اقدام به خرید و فروش واحدهای مسکونی می‌کند، سازنده‌‌‌ها نیز بدون درخواست و تقاضا برای دریافت وام از انگیزه کافی برای ساخت‌وساز برخوردار بوده‌‌‌اند