به گزارش اخبار ساختمان، عایدی ساخت مسکن در پایتخت به زیر کف انتظار سازنده‌ها سقوط کرد. محاسبات از تازه ترین برآورد حاشیه سود ساخت مسکن در شهر تهران نشان دهنده ریزش عایدی سرمایه گذاری ساختمانی است که این موضوع علت خروج بزرگ سازنده ها از بازار عرضه مسکن را نشان می دهد.

در حالی که از حدود دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازنده های مسکن در شهر تهران برای یک دوره ساخت (که اغلب بین یک و نیم تا دو سال به طول می‌‌‌انجامید) به کف 30 تا 40‌ درصدی رسیده و فرآیند ساخت و ساز به لحاظ عایدی برای بساز و بفروش ها غیرجذاب شده بود، محاسبات نشان می‌‌‌دهد حاشیه سود ساخت مسکن در تهران هم‌‌‌اکنون به زیر کف سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی کمتر از 30‌ درصد سقوط کرده است.

کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها برای کسب سود از بازار ساخت و ساز در جریان اجرای پروژه های ساختمانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت مسکن سالانه حداکثر معادل 15‌ درصد است که بررسی ها نشان می‌‌‌دهد در شرایط فعلی این عایدی به زیر کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها سقوط کرده است.

برآوردها حاکی است هم اکنون این میزان در شهر تهران به حول و حوش 28‌ درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت مسکن رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت مسکن از قیمت فروش واحدهای نوساز است براساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی (زمین،  مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و…) و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه شده است.

البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت های ساخت و ساز مربوط به فعالیت های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران است و شامل مناطق لوکس شمال شهر تهران که هم هزینه های ساخت و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها شرایطی کاملا متفاوت با مناطق مصرفی و معمولی دارد، نمی‌‌‌شود. در واقع این حاشیه سود براساس قیمت های عرف ساخت و ساز در مناطق مصرفی محاسبه شده است.

علت تشکیل ابررکود ساختمانی در سال های گذشته چیست؟

از دو سال قبل به دنبال غیرجذاب شدن فرآیند ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی برای سازنده ها و بفروش ها، تعداد زیادی از سازنده های تازه کار و فاقد بنیه مالی کافی برای ادامه فعالیت ساخت و ساز از بازار خارج شدند و تنها گروهی از سازنده های اصیل، با سابقه و کهنه کار در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران باقی مانده و فعالیت خود را ادامه دادند هر چند این گروه از سازنده‌‌‌ها نیز به چند علت مهم و عمده، فعالیت های خود را چه به لحاظ سرعت انجام کار و چه از نظر حجم ساخت و سازها و تعداد پروژه‌‌‌های ساختمانی، محدود کرده و دامنه کار خود در بازار ساخت وساز را کاهش دادند.

خروج سازنده‌‌‌های تازه کار یا با سابقه کار کمتر از بازار ساخت و‌ ساز باعث شد تا عرضه مسکن کاهش شدیدی را تجربه کند و این موضوعات منجر به تبدیل رکود ساختمانی به ابررکود ساختمانی در دو سال گذشته شود.

مهم‌ترین دلیل این موضوع به جهش هزینه های ساخت مسکن از ناحیه جهش قیمت زمین و همچنین رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در غیاب آخرین حلقه تکمیل کننده زنجیره ساخت و ساز یعنی قدرت خرید موثر متقاضیان مصرفی برای ورود به بازار مسکن (معیوب شدن چرخه ساخت و ساز)، بر می گردد. بررسی ها نشان می دهد طی دو سال گذشته از محل جهش قیمت زمین به عنوان هزینه بر ترین جزء ساختمانی و همچنین سرعت گرفتن رشد قیمت مصالح ساختمانی (به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه‌‌‌بر سرمایه‌گذاری ساختمانی)،  قیمت تمام شده ساخت مسکن به شدت افزایش یافت.

این در حالی است که به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن طی سه سال‌ – ابتدای سال 97 تا پایان 99- گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در نتیجه ضعف قدرت خرید به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده و در نتیجه چرخه ساخت وساز که حلقه آخر آن فروش واحدهای ساخته شده برای تامین مالی پروژه‌‌‌های جدید است ناقص شد.

اوضاع رکود ساخت و ساز وخیم تر شده است

رصد آخرین وضعیت بازار ساخت و سرمایه‌گذاری مسکن در شهر تهران از وخیم‌‌‌تر شدن اوضاع رکود ساختمانی در پایتخت به واسطه افزایش سقوط عایدی و حاشیه سود سازنده‌‌‌ها از کف مورد انتظار آنها خبر می‌‌‌دهد.

در حالی که پیش از این و در سال های گذشته طول دوره ساخت مسکن معمولا یک بازه زمانی 18 تا 24 ماه (معادل یک سال ونیم تا دو سال) بود هم‌‌‌اکنون این بازه زمانی به طور متوسط و در عمده پروژه‌‌‌ها به بیش از دو سال افزایش یافته است.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن از محل رشد شدید هزینه های ساخت و‌ ساز و همچنین نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای ساخته شده دو عامل مهم در بروز این شرایط (کند شدن سرعت تکمیل پروژه‌‌‌های در دست ساخت) هستند.

این در حالی است که طی دو سال گذشته در برخی از مقاطع زمانی برخی مصالح کمیاب و حتی نایاب شد یا سرعت رشد قیمت آنها به حدی بود که بعضی از سازنده‌‌‌ها به دلیل نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز رشد هزینه های ساخت و برخورد با معضل تامین مالی،  سرعت انجام پروژه‌‌‌های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود سازنده‌‌‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی در ساخت و سازهای معمولی و مصرفی شهر تهران در حالی هم‌‌‌اکنون به حول و حوش 28‌ درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت سقوط کرده است که این وضعیت را می‌توان به عنوان شرایط توضیح دهنده دلایل خروج بزرگ سازنده ها از بازار ساخت و ساز در مقطع زمانی فعلی معرفی کرد.

شرایطی که باعث شده بعد از خروج سازنده‌‌‌های تازه کار یا کم سابقه از بازار ساخت و ساز از دو سال گذشته، هم اکنون برخی دیگر از سازنده‌‌‌ها که اتفاقا جزو سازنده های کهنه کار و باسابقه هستند نیز از این بازار خارج شوند.

هر چند شرایط فعلی همچنان به معنای قرار گرفتن سازنده‌‌‌ها در شرایط زیان نیست؛ ابتدا و از دو سال گذشته فرآیند ساخت و ساز به دنبال رسیدن حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها به کف به فعالیتی غیرجذاب تبدیل شد و هم‌‌‌اکنون حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها به زیر کف سقوط کرده است.

این وضعیت سنگین‌‌‌تر شدن رکود ساختمانی را موجب شده است. یک سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت زمین و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری،  حاشیه سود سازنده‌‌‌ از کف مورد انتظار پایین‌‌‌تر آمده است؟

تورم مسکن نیز در خروج سازنده ها از بازار موثر بوده است

در سال جاری نه تنها سرعت رشد زمین کاهش یافت بلکه سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کم شد؛ با این حال سقوط حاشیه سود سازنده ها از فعالیت های ساختمانی رقم خورد. در حالی که انتظار می رفت با کاهش سرعت رشد هزینه های ساخت و ساز مسکن، حاشیه سود سازنده ها نیز افزایش داشته باشد. اما عملا عکس این رویداد یعنی کاهش حاشیه سود سازنده‌‌‌ها رخ داد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به رسیدن دور موتور تورم مسکن به پایین‌‌‌ترین حد خود در سه سال گذشته نسبت داد. درست است که سرعت رشد هزینه‌‌‌های ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری به میزان قابل توجهی کاهش یافت اما همزمان دور موتور تورم مسکن (یا سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی فرآیند ساخت و ساز) نیز کم شد.

آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد از ابتدای سال‌جاری تا پایان پاییز امسال،  متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها هشت ‌درصد رشد کرده است در حالی که نرخ مصالح ساختمانی (به عنوان تنها یک فاکتور هزینه‌‌‌بر ساخت مسکن) تا پایان تابستان رشد 28‌ درصدی داشته است. ضمن آنکه براساس آخرین آمارها،  تورم زمین نیز در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بود. 

برآورد حاشیه سود در مناطق مصرفی

تحقیقات میدانی نشان می دهد هم‌‌‌اکنون عمده سازنده هایی که پیش از این در بازار مناطق مصرفی شهر تهران به خصوص مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می کردند ساخت و ساز را فعالیتی به صرفه نمی دانند.

به عنوان مثال هم‌‌‌اکنون در منطقه 10 شهر تهران که یک منطقه معمولی و کانون عرضه واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان‌قیمت و کوچک‌‌‌متراژ است متوسط هزینه تمام شده ساخت مسکن (هزینه ساخت به علاوه سهم زمین) حول و حوش مترمربعی 25‌ میلیون تومان است. متوسط قیمت فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در این منطقه نیز عددی بین 30 تا 35‌ میلیون تومان است.

برآوردها همچنین در خصوص متوسط قیمت تمام شده مسکن در مناطق متوسط ومصرفی شهر نشان می‌‌‌دهد هزینه تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن حدود 28 تا 30‌ میلیون تومان است که از این میزان حدود 14‌ میلیون تومان هزینه ساخت وساز و حدود 15‌ میلیون تومان سهم زمین در یک مترمربع بناست.

به طور کلی چند متغیر اصلی بر تعیین حاشیه سود ساخت و ساز مسکن موثر هستند که هزینه تامین زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهمترین آنها به شمار می‌‌‌روند.

سیاست های غلط به رکود بازار ساخت و ساز دامن می زنند

در کنار همه این متغیرها اعمال برخی سیاست های غلط و همچنین برخی بی عملی ها از سوی سیاستگذار مسکن،  رکود در بازار ساخت و معاملات مسکن را تشدید می‌‌‌کند.

در نبود اهرم‌‌‌های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی از جمله نبود مالیات سالانه بر املاک مسکونی بسیاری از سرمایه‌‌‌ها به جای آنکه صرف ساخت مسکن شده به بازار خرید و فروش واحدهای آماده وارد شده که نقش پررنگ دلالان در بازار مسکن را نشان می دهد و در نهایت این واحدها در بازار مسکن به صورت خالی فریز می شوند.

در حالی که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه براملاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته‌‌‌بازی،  نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت و‌ساز یعنی بازار معاملات مسکن رونق می‌گیرد بلکه سرمایه‌‌‌های ملکی نیز صرف تولید مسکن خواهد شد.

چشم انداز حاشیه سود ساخت

بررسی ها در خصوص چشم انداز حاشیه سود سازنده ها و همچنین روند مورد انتظار برای سرمایه‌گذاری ملکی نشان می‌‌‌دهد قدرتمندترین عامل برای تاثیر بر بازار مسکن و ساخت و ساز در ماه های پیش‌‌‌رو یک متغیر برونزاست. این متغیر برونزا همان نتایج پیش رو از روند مذاکرات برجام است که در صورت موفقیت آمیز بودن همه قیمت ها در همه بازارها را تحت تاثیر قرار می‌‌‌دهد.

وقوع رویدادهای مثبت در این زمینه اگر چه در تخلیه حباب مسکن و کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن موثر خواهد بود اما از سوی دیگر منجر به کاهش قیمت در همه بازارها از جمله بازار زمین و مصالح ساختمانی نیز می‌‌‌شود.

با این حال از آنجا که در صورت حصول نتیجه مثبت از مذاکرات برجام به احتمال زیاد بازار مسکن با افت قیمت همراه می شود و حاشیه سود سازنده ها از این محل تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد برای احیای مجدد نبض ساخت وساز با کسب حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها به یک دوره گذار نیاز است.

در نهایت حصول نتایج مثبت از این مذاکرات به احیای معاملات مسکن از محل تخلیه حباب قیمتی آپارتمان ها و در نتیجه احیای قدرت خرید متقاضیان منجر می شود. بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار مسکن و خرید آپارتمان ها از سوی آنها نیز حلقه آخر زنجیره سرمایه گذاری ساختمانی را تکمیل می‌‌‌کند.

از سوی دیگر کاهش هزینه های ساخت مسکن و حتی ثابت ماندن هزینه های ساخت و ساز در شرایطی که تقاضای موثر به بازار بازگشته است می تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازنده ها دست‌‌‌کم به کف مورد انتظار شود و بار دیگر سازنده ها برای ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی ترغیب شوند