به گزارش اخبار ساختمان، با سقوط تورم در بازار مصالح ساختمانی به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه بر در پروسه ساخت مسکن، سناریوی محتمل در خصوص هزینه های ساخت و ساز در سال 1400 در مسیر تحقق قرار گرفته است.

این سناریوی محتمل، کاهش رشد شدید هزینه ساخت مسکن از محل تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی به دنبال آرام شدن تورم ملکی و سپس کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی است که از ابتدای سال جاری آغاز شد و بر اساس آمارهای رسمی در تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در پاییز نیز رصد شد.

کاهش چشمگیر هزینه های ساخت و ساز در پاییز سال جاری

بررسی‌‌‌ها با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد، تورم پیش نگر مسکن (تغییرات هزینه ساخت و ساز) در پاییز امسال کاهش قابل توجهی پیدا کرد. سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی، در سه ماهه سوم سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی پاییز سال 99 معادل حدود 40‌ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

تورم نقطه ای مصالح ساختمانی در پاییز امسال از 65‌ درصد به 6/ 39‌ درصد کاهش پیدا کرده است که این رویداد را می توان به عنوان شیرجه پیش تورم ملکی و افت شدید سرعت رشد قیمت در بازار مصالح ساختمانی معرفی کرد.

بررسی ها در خصوص روند تورم در بازار مصالح ساختمانی (به عنوان بازار بالادست ساخت و ساز و معاملات مسکن) نشان می دهد، میانگین قیمت مصالح ساختمانی بعد از ثبت قله 101‌ درصدی در بهار امسال، وارد مسیر کاهشی شد.

در واقع بعد از ثبت بیشترین میزان تورم در بازار مصالح ساختمانی در بهار امسال که منجر به افزایش بیش از 100‌ درصدی متوسط قیمت در این بازار شد، روند تورم در این بازار در مسیر کاهشی قرار گرفت.

پیش از آن، بازار معاملات خرید و فروش مسکن و سپس بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در مسیر کاهش سرعت رشد قرار گرفته بودند؛ حتی قیمت واقعی مسکن در 10 ماهه اول سال جاری معادل 22‌ درصد کاهش یافت و قیمت اسمی نیز در برخی از ماه ها با کاهش همراه شد؛ همچنین تورم در بازار زمین واملاک مسکونی کلنگی در ماه های اخیر تک رقمی شده و در نیمه اول سال جاری به صفر نزدیک شد.

تحت تاثیر این رویداد، پیش بینی شده بود که بعد از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن، توقف رشد و کاهش قیمت واقعی و همچنین نزدیک شدن تورم در بازار زمین به مرز صفر‌ درصدی، بازار مصالح ساختمانی نیز به لحاظ تحولات قیمتی از بازار مسکن و زمین تبعیت کرده و سرعت رشد قیمت در این بازار نیز کاهش می یابد.

با کاهش سرعت یا توقف رشد محسوس قیمت در بازار مسکن، زمین و مصالح زمینه برای تخلیه حباب قیمت مسکن بیش از پیش در بازار ملک مهیا خواهد شد. به خصوص آنکه پیش از این عده ای از کارشناسان اظهار می کردند به دلیل سرعت شدید رشد قیمت در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی عملا کاهش قیمت در بازار مسکن امکان پذیر نخواهد بود.

اما با سقوط آزاد تورم در بازار مصالح (به فرض ثبات شرایط و عدم وقوع اتفاقات غیرمنتظره در مولفه های بیرونی بازار مسکن)، عملا فرضیه کاهش قیمت مسکن در ماه های بعد تقویت می شود.

مقایسه تورم مسکن و مصالح ساختمانی

مقایسه تورم ساخت و تورم مسکن از سال 96 تا پایان سال 99، یعنی سال قبل از شروع جهش قیمت مسکن تا سال اتمام جهش در این بازار، نشان می دهد، جاماندگی تورم ساخت واحدهای مسکونی از تورم مسکن طی سال های 97 تا اوایل 99، طی دو سال اخیر در مسیر جبران قرار گرفت. چرا که جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی تقریبا حدود یک و نیم تا دو سال بعد از بروز و وقوع جهش در بازار معاملات مسکن آغاز شد.

بررسی ها نشان می دهد در خصوص تورم مسکن و مصالح ساختمانی سه مقطع زمانی را می توان مورد بررسی قرار داد؛ یک مقطع زمانی مربوط به ابتدای سال 96 تا پایان سال 98 است. در این دوره میانگین قیمت مسکن شهر تهران 4/ 3 برابر شد.

مقطع زمانی بعدی مربوط به ابتدای سال 99 تا پایان پاییز 1400 است که در این بازه زمانی نیز میانگین قیمت مسکن در پایتخت با رشد دو برابری همراه شد.

همچنین در سومین مقطع زمانی شامل بازه زمانی ابتدای 96 تا پایان پاییز 1400 نیز متوسط قیمت مسکن در شهر تهران رشد 2/ 7 برابری را تجربه کرد.

تورم شدید بازار مسکن نسبت به مصالح ساختمانی در بازه زمانی اول

بررسی ها در خصوص رفتار تورم مصالح ساختمانی در شهر تهران در این سه دوره زمانی حاکی است در حالی که از ابتدای سال 96 تا پایان سال 98 یعنی یکسال قبل از شروع جهش در بازار مسکن تا سال 98 که سال دوم جهش شدید قیمت در بازار مسکن شهر تهران بود، متوسط قیمت مسکن در پایتخت 4/ 3 برابر شد، در این بازه زمانی متوسط قیمت مصالح ساختمانی با افزایش 4/ 2 برابری همراه شد.

مشاهده می‌شود که در این مقطع زمانی تورم در بازار مسکن شدیدتر از تورم مصالح ساختمانی بوده است.

سبقت تورم بازار مصالح ساختمانی از تورم مسکن در مقطع زمانی دوم

در مقطع زمانی دوم یعنی از ابتدای 99 تا پایان پاییز 1400 در حالی میانگین قیمت در بازار مسکن شهر تهران دو برابر شد که در این مقطع زمانی تورم در بازار مصالح از تورم مسکن سبقت گرفت و متوسط قیمت مصالح ساختمانی در ساخت و سازهای شهر تهران با رشد 5/ 2 برابری همراه شد.

این دوره، مقطعی است که بازار معاملات مسکن شهر تهران در مسیر کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به سال های 97 و 98 قرار گرفت به طوری که از اواخر سال 99 همزمان با کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران بازار مسکن وارد فاز پساجهش شد.

پس از آن در دو ماه ابتدای سال جاری قیمت اسمی مسکن کاهش یافت و به طور کلی قیمت واقعی مسکن در 10 ماه سپری شده از سال‌جاری-ابتدای فروردین تا پایان دی ماه 1400- 22‌ درصد افت کرد. همزمان با ورود بازار مسکن به دوره پساجهش و کاهش قیمت واقعی در بازار مسکن-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی- سرعت رشد قیمت در بازار زمین نیز کاهش یافت و تورم در این بازار در نیمه اول سال به مرز صفر نزدیک شد.

تغییرات تورم مصالح ساختمانی و مسکن در دوره زمانی سوم

اما به دلیل آنکه تورم در بازار مصالح ساختمانی دیرتر از تورم ملکی آغاز شده بود در بازه زمانی ابتدای 99 تا پاییز 1400، تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن سبقت گرفت.

با این حال آمارها حاکی است در حالی که تورم مسکن در شهر تهران منجر به افزایش بیش از هفت برابری متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران از ابتدای 96 تا پایان پاییز 1400 شده است اما در این بازه زمانی متوسط قیمت مصالح ساختمانی 2/ 6 برابر رشد داشته است.

با این حال بررسی‌‌‌ها حاکی است پس از ثبت قله 101‌ درصدی تورم در بازار مصالح و نهاده های ساختمانی در شهر تهران در بهار امسال، تورم مصالح از تابستان شروع به کاهش کرد. بالادست بازار مسکن، دیرتر از معاملات مسکن طی سه سال و نیم اخیر دچار رشد قیمت شده بود. میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال 99 شروع به رشد تند قیمت کرد اما هم اکنون این سرعت در مسیر کاهش قرار گرفته است.

شروط بازگشت سازندگان مسکن به بازار ساخت و ساز چیست؟

در شرایطی که طی ماه های اخیر به دلیل توقف جهش قیمت در بازار مسکن حجم معاملات خرید از بازار ملک افزایش یافت و علاوه بر سرمایه گذاران بلندمدت، بخشی از تقاضای مصرفی به بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی بازگشتند، پیش از این پیش بینی می شد در صورت مهیا شدن تمام شرایط از جمله بازگشت خریداران مصرفی به بازار و کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی، سازنده ها نیز احتمالا به بازار ساخت و ساز باز خواهند گشت.

بازار ساخت و ساز مسکن طی سال های اخیر در رکود شدید فرو رفته است که مهم ترین علت اینکه بازار ساخت و ساز در رکورد قرار دارد را می‌توان به دو عامل مهم نسبت داد که بخصوص در سال های اخیر تشدید شد.

اولین عامل مربوط به شروع دوره جهش قیمت از سال 97 و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با سطح قیمت فروش ملک به‌خصوص واحدهای نوساز مربوط می شود. از آنجا که یک شرط مهم برای بقای فعالیت های ساختمانی و روند اجرای پروژه های مسکونی، وجود تقاضای موثر (تقاضای مصرفی) برای خرید آپارتمان به عنوان آخرین حلقه پروسه ساخت مسکن است، خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار مسکن به دلیل جهش قیمت مسکن و ناتوانی از تامین هزینه خرید آپارتمان، بر فعالیت سازنده‌‌‌ها نیز اثر گذاشته و آن را کاهش داد.

از سوی دیگر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت مسکن از ناحیه جهش زمین و سپس جهش قیمت مصالح، فعالیت برای سازنده‌‌‌ها به مراتب سخت‌‌‌تر شد. این دو عامل طی سال‌های اخیر منجر به تشدید رکود در بازار ساخت‌وساز شد.

اما با توقف جهش در بازار مسکن و بازگشت برخی از متقاضیان مصرفی به بازار، پیش‌تر اعلام کرده بودیم: در صورتی که بازار مصالح ساختمانی نیز در مسیر کاهش سرعت رشد قیمت قرار گیرد می توان امیدوار بود سازنده ها نیز به بازار بازگردند. با این حال، بازگشت سازنده‌‌‌ها چند ضرورت مهم را می‌‌‌طلبد. در صورت عدم تامین این ضرورت ها، نمی توان به خروج بازار ساخت و ساز از وضعیت رکودی فعلی امیدوار بود.

بررسی‌‌‌ها نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون سازنده ها برای شروع دوباره سرمایه گذاری در بازار ساخت مسکن با سه مساله مهم مواجه هستند. اولین مساله مربوط به انتظارات تورمی (موضوع برجام و… ) است.

مساله دوم مربوط به موضوع فروش واحدهای ساخته شده و سومین مساله به احتمال رشد هزینه ساخت بر می گردد. بر اساس روندهای فعلی به نظر می‌رسد نگرانی سازنده‌‌‌ها از بابت مشکل اول و سوم یعنی موضوع انتظارات تورمی و همچنین رشد شدید هزینه های ساخت و ساز در حال برطرف شدن است.

هم‌‌‌اکنون خوش بینی هایی در ارتباط با مذاکرات برجام در جامعه وجود دارد و از سوی دیگر، تورم ساختمانی نیز برای دومین فصل متوالی در مسیر کاهشی قرار گرفته است. اما مشکل دوم، کماکان پابرجاست.

اگر چه حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن به طور نسبی و در مقایسه با ماه‌‌‌هایی که رکود معاملات مصرفی در بازار مسکن شدید بود، افزایش یافته است اما هنوز عمده خریداران مصرفی قادر به ورود بازار و خرید مسکن نیستند و در ماه های اخیر بازار فروش آپارتمان های نوساز در پایتخت سقوط کرده است. حل این مشکل نیازمند مداخله سیاستگذار مسکن است. باید اقداماتی همچون وضع و دریافت مالیات سالانه املاک مسکونی از سوی سیاستگذار مسکن به فوریت انجام شود تا از طریق افزایش عرضه به بازار مسکن، حباب ملکی تخلیه شده و قدرت خرید مسکن ترمیم شود.

در چنین شرایطی به دنبال افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن، سازنده‌‌‌ها نیز ترغیب به ورود به بازار ساخت و شروع پروژه‌‌‌های جدید خواهند شد