به گزارش اخبار ساختمان، «افزایش اجاره بها بالای ۲۵ درصد ممنوع»، این جمله برای مستاجرانی که قرار است چندین برابر نرخ های سال های گذشته را برای اجاره یک خانه نه چندان مناسب تهیه کنند یک جمله خنده دار است. البته باید اشاره کرد که انفجار اجاره تنها مختص به کلانشهر‌ها نبوده و افزایش سرسام آور اجاره بها در شهرستان ها نیز شرایط سختی را برای مستاجران به وجود آورده است و هیچ سرعت گیری هم برای کاهش شتاب رشد اجاره بها وجود ندارد.
یورونیوز در گزارشی به بررسی افزایش نرخ اجاره ها در اروپا و مقایسه آن با ایران پرداخته است. بر اساس این گزارش طی ۱۲ سال گذشته، قیمت مسکن در ۲۴ کشور عضو اتحادیه اروپا افزایش یافته و تنها در سه کشور یونان (۲۳- درصد)، ایتالیا (۱۰- درصد) و قبرس (۸- درصد) کاهش یافته است.
بیشترین افزایش قیمت مسکن نیز در استونی (۱۷۴ درصد)، مجارستان (۱۵۲ درصد) و لوکزامبورگ (۱۳۱ درصد) ثبت شده است. در همین مدت، اجاره بها در ۲۵ کشور عضو اتحادیه اروپا افزایش یافته، ولی در دو کشور یونان (۲۵- درصد) و قبرس (۱- درصد) کاهش یافته است. بالاترین نرخ افزایش در استونی (۱۷۷ درصد)، لیتوانی (۱۲۷ درصد) و ایرلند (۷۷ درصد) گزارش شده است.
افزایش ۱۰.۵ و ۱.۴ درصدی قیمت و اجاره بهای مسکن در یکسال منتهی به سه ماه نخست سال جاری میلادی (۱۱ دی ۱۴۰۰ تا ۱۱ فروردین ۱۴۰۱) در اتحادیه اروپا در شرایطی است که مطابق اعلام مرکز آمار ایران، نرخ اجاره بها در مناطق شهری ایران در فاصله زمستان ۱۳۹۹ تا فصل مشابه سال ۱۴۰۰ معادل ۲۸.۱ درصد افزایش یافته بود.
همچنین بانک مرکزی ایران نیز گزارش کرده که متوسط قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران فروردین ماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ نزدیک به ۱۶.۹ درصد بالا رفته است. این بررسی به راحتی وضعیت آشفته بازار اجاره را نشان می دهد.
مقصر آشفتگی بازار اجاره کیست؟
بازار اجاره امسال با وجود تعیین سقف برای افزایش اجاره بها، تکانه های سنگینی داشته و در این میان بسیاری از خانوار‌ها برای یافتن خانه ای متناسب با جیب شان مجبور به مهاجرت به مناطق پایین تر و یا حاشیه شهر‌ها شده اند.
اما باید پرسید که مقصر شرایط پیش آمده در بازار اجاره کیست؟ برخی از دولتی ها، مشاوران املاک را به عنوان عامل نابسامانی بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره می دانند. به گفته آنها در بازار اجاره هیچ نظارتی وجود ندارد و مشاوران املاک با قیمت سازی ریتم بازار را برهم زده اند. این درحالی است که مشاوران املاک بانک ها را مقصر شرایط نابسامان فعلی می دانند.
بر اساس گزارشی از تیتربرتر چندی پیش عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر بانک ها در بازار مسکن گفته بود: «تا وقتی دست بانک ها که بزرگترین دلالان و سوداگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.»
اما از مشاوران املاک و بانک ها که بگذریم، هستند کسانی که وزارت راه و شهرسازی را مقصر آشفتگی در بازار اجاره می دانند.
آشفتگی بازار اجاره حاصل عدم تحقق برنامه ها است
محمود فاطمی عقدا، کارشناس حوزه مسکن معتقد است که مجموعه ای از عوامل سبب آشفتگی بازار مسکن شده و باید هرچه زودتر به فکر ساماندهی این بخش از اقتصاد بود.
وی در این خصوص گفت: آشفتگی بازار مسکن در بخش اجاره و خرید حاصل عدم تحقق برنامه های اعلام شده توسط دولت است. واقعیت این است که برنامه ها برای ساخت مسکن محقق نشد و از سوی دیگر ما کمبود یک یک نظارت کافی و موثر را در بازار داریم. در حوزه اجاره نبود یک سامانه اجاره داری نوین باعث شده است که بانک ها، مالکان و مشاوران املاک هرگونه که می خواهند عمل کنند.
وی افزود: نکته بسیار مهمی که در حوزه مسکن وجود دارد فاصله معنادار میان نیاز به مسکن و تولید و عرضه واحد‌های مسکونی است. عدم تعادل میان نیاز و عرضه مسکن یک واقعیت غیرقابل انکار بوده که باید به آن توجه ویژه شود. هنگامی که ما حدود ۶ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم چگونه می توان انتظار داشت که بازار اجاره و یا حتی بازار خرید کنترل شود؟
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: متاسفانه دیر وارد شدن وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این امر در حوزه کنترل بازار استیجار هم عامل دیگری برای آشفتگی های فعلی است. وزارت راه و شهرسازی باید سال گذشته برنامه ای برای کنترل بازار اجاره در سال جاری در نظر می گرفت نه اینکه امسال برای امسال به دنبال راه‌حل باشند. وقتی موج افزایش قیمت ها سرعت بگیرد دیگر به راحتی نمی توان آن را کنترل کرد.
فاطمی عقدا تاکید کرد: با توجه به شرایط بازار نمی توان فقط موجران، دفاتر املاک، بانک ها و یا وزارت راه و شهرسازی دانست؛ بنابراین مجموعه ای از چالش ها از سوی نهاد‌ها و بخش‌های مختلف شرایط فعلی را به وجود آورده است. البته وزارت راه و شهرسازی به دلیل عدم ورود به موقع در ساخت مسکن و همچنین عدم ارائه گزارش شفاف در خصوص اقداماتی که در حوزه املاک انجام داده چالش های بسیاری را در بازار به وجود آورده است. اما همانطور که گفتم در یک کلام نمی توان یک نهاد خاص را مقصر شرایط فعلی بازار اجاره دانست.
در بازار مسکن چه باید کرد؟
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به راهکاری برای کنترل بازار اجاره در سال های آینده ادامه داد: اصلی ترین و تنهاترین راهکار برای کنترل بازار اجاره در سال های آتی ایجاد یک ساختار، نهاد، سازمان، سامانه و یا هرچیز دیگری است که منجربه راه اندازی سازمان اجاره داری نوین در کشور شود. باید یکسری شرکت های خصوصی و به طور خاص شهرداری ها وارد عمل شوند و در شهر‌های مختلف مسکن های استیجاری به صورت انبوه بسازند. این اقدام سازمان اجاره‌داری نوین را شکل می دهد و آن موقع مسکن های تولیدشده انبوه است که نرخ اجاره را در بازار تعیین می کند.
ارتباط در واتساپ