به گزارش اخبار ساختمان، رفتار فروشنده ها در بازار معاملات املاک شهر تهران در بهمن با یک تغییر اساسی در مقایسه با دی ماه همراه شد. این تغییر رفتار با جهت مذاکرات برجام و جنس اخبار منتشر شده درخصوص روند آن، مطابقت دارد.

همزمان با انتشار اخبار امیدوارکننده در خصوص روند مذاکرات برجام، رفتار بازیگران معاملات ملک به خصوص فروشنده ها و عرضه کنندگان آپارتمان ها تغییر کرد به‌گونه‌‌‌ای که داده های اولیه نشان می‌دهد رفتار فروشنده ها در بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه کاملا با 30 روز سپری شده از دی متفاوت بوده است.

فایل های فروش در بازار مسکن افزایش یافته است

اطلاعات استخراج شده از بازار نیازمندی های آنلاین دیوار نشان می‌دهد در 20 روز اول بهمن ماه، حجم عرضه فایل فروش آپارتمان به بازار مسکن شهر تهران در مقایسه با دی ماه هشت ‌درصد افزایش یافت. این در حالی است که تورم پنهان مسکن در این بازه زمانی یعنی تورم فایل های فروش، معادل صفر بوده است.

در صورتی که روند بازار معاملات مسکن شهر تهران در 10 روز باقی مانده نیز مانند بیست روز اول باشد، می‌توان بهمن را به عنوان ماه فروش مسکن معرفی کرد. تورم پنهان (سرعت رشد قیمت پیشنهادی مسکن درج شده در فایل های فروش آپارتمان) در حالی در بیست روز اول بهمن ماه به صفر رسیده است که این میزان در دی ماه معادل سه ‌درصد بود.

این موضوع به معنای سقوط تورم پنهان مسکن در عین افزایش هشت ‌درصدی حجم عرضه آپارتمان به بازار مسکن از سوی فروشندگان است.

قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن افزایش نداشته است

رصد شرایط در بازار معاملات مسکن بهمن ماه نشان می دهد اگرچه حجم عرضه فایل از سوی فروشنده ها به بازار افزایش یافته است اما اخبار امیدوارکننده ناشی از احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام در وین مانع از رشد قیمت در فایل های فروش شده است.

معنا و مفهوم وضع موجود این است که در ماه مذاکرات نوعی فشار فروش شکل گرفته که نشان دهنده واکنش بازار مسکن به متغیر برون‌زا است. در واقع به دنبال شکل گیری انتظارات خوش بینانه در ارتباط با احتمال حصول نتیجه در مذاکرات برجام، برخی از فروشنده‌‌‌ها که در ماه قبل در حال رصد شرایط در بازار ملک بوده و عملیات فروش را متوقف کرده بودند اقدام به عرضه فایل های خود به بازار کردند.

رصد فایل های فروش مسکن در مناطق مختلف تهران از افزایش تعداد فایل های عرضه شده به متقاضیان خبر می دهد. در این میان حجم عرضه فایل به بازار مسکن مناطق مصرفی نیز افزایش یافته است و پیش نگرهای بازار مسکن از احتمال قوی برای افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در بهمن ماه به دنبال افزایش عرضه فایل فروش خبر می دهد.

با این حال این داده ها مربوط به اطلاعات اولیه و غیررسمی برگرفته از وضعیت فایل های عرضه شده به بازار مسکن است و وضعیت قطعی بازار ملک در بهمن ماه بعد از انتشار اخبار رسمی در خصوص تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن و انعکاس آن در آمارهای رسمی در ماه بعد، مشخص خواهد شد.

بازار مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه چه تغییراتی داشته است؟

در بیست روز اول بهمن ماه سال جاری در حالی حجم عرضه فایل به بازار فروش آپارتمان با رشد هشت ‌درصدی همراه شد که در دی ماه حجم عرضه فایل به بازار با افت یک ‌درصدی مواجه شد. دی ماه، انتظارات در خصوص آینده ریسک های غیراقتصادی و روند پیش‌‌‌روی مذاکرات برجام در وضعیت نامشخص قرار داشت. اما در بیست روز اول بهمن ماه به دلیل شکل‌‌‌گیری انتظارات مثبت فضای بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت.

افزایش عرضه فایل به بازار مسکن در بهمن ماه بر اساس تحقیقات و بررسی های میدانی به عمل آمده نه تنها در آمارهای اولیه مربوط به تعداد فایل های عرضه شده در استارت آپ های ملکی مشخص است بلکه واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نیز از افزایش عرضه فایل به بازار سنتی خرید و فروش مسکن در این ماه خبر می دهند.

برخی از واسطه ها نیز می گویند علاوه بر اثر مهم انتشار اخبار امیدوارکننده بر سر مساله برجام، قرار گرفتن بازار در مقطع زمانی شب عید نیز به عنوان دومین عامل افزایش تعداد فایل‌‌‌ها از یکسو و افزایش حجم بازدیدها از بازار ملک از سوی دیگر قابل ذکر است؛ اما عامل اصلی که منجر به افزایش محسوس و هشت درصدی حجم عرضه فایل به بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه شده است همان چشم‌‌‌انداز مثبت در خصوص آینده مذاکرات برجام و احتمال قوی برای کاهش ریسک های غیراقتصادی در آینده نزدیک است.

بازار مسکن آماده تخلیه حباب قیمتی است

تحلیل های کارشناسی نشان می دهد این وضعیت استعداد بازار مسکن برای تخلیه اساسی حباب قیمت بیش از هر زمان دیگر را نشان می دهد. در حالی که دماسنج های قیمتی نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود 10 تا 20‌ درصد بیشتر از سطح متعارف قیمت است و بازار با حباب و اضافه پرش قیمتی مواجه شده است، شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگر از وجود استعداد در بازار ملک برای تخلیه اساسی حباب قیمت خبر می‌دهد.

البته این موضوع به این معنا نیست که حباب قیمتی در بازار مسکن به سرعت می‌تواند تخلیه شود؛ اما از آنجا که جهش در بازار ملک در دوره اخیر پرفشار و مستمر بوده است این ظرفیت وجود دارد که حباب قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به دوره‌‌‌های قبلی تخلیه شود.

هم میزان فشار هم طول دوره و هم ارتفاع جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی سه سال اخیر به قدری زیاد بوده است که انتظار می‌رود فرآیند تخلیه حباب قیمت در دوره فعلی در زمانی کمتر از دوره‌‌‌های قبلی پساجهش رخ دهد.

آمارهای رسمی که در گزارش‌های قبلی نیز به آن استناد شده است نیز نشان می‌دهد بازار در مسیر تخلیه حباب قرار گرفته است. قیمت اسمی مسکن در برخی از ماه های سال جاری نسبت به ماه قبل-تورم ماهانه- کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن که حاصل تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی آپارتمان های مسکونی است نیز در 10 ماه اول سال جاری با کاهش 22‌ درصدی همراه شد.

با این حال با توجه به شرایط قیمتی بازار معاملات مسکن و همچنین شرایطی که از بازار معاملات مسکن 20 روز اول بهمن ماه رصد می‌شود می‌توان نتیجه گرفت یکی از انتظارات مهم از بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن و سرعت بیشتر آن در مقایسه با دوره های قبلی جهش قیمت در بازار مسکن باشد.

میانگین قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن بدون تغییر مانده است

برآوردها نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی فایل هایی که در بیست روز اول بهمن ماه به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد نیز برابر با متر مربعی 33‌ میلیون تومان است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت پیشنهادی فایل های فروش مسکن در دی ماه بدون تغییر بوده است.

مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در خصوص تحولات و وضعیت بازار مسکن شهر تهران دی ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 32‌ میلیون و 940‌ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل تورم 1/ 1‌ درصدی را نشان می‌دهد. در دی ماه امسال مجموعا 9816 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی آذرماه 5/ 0‌ درصد رشد داشته است.

تورم پنهان بازار مسکن در دی ماه نیز برابر با سه ‌درصد گزارش شده بود و مطابق با آمارهای اولیه در خصوص حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن دی ماه در این ماه تعداد فایل‌‌‌هایی که برای فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با آذر یک درصد کاهش یافته بود